"בעסקאות משכנתא הפוכה, המטרה אינה אחידה לכל לווה, ובכל מקרה אינה בהכרח למקסם את סכום ההלוואה שניתן לקבל או את הסכום המינימלי שרוצים להחזיר אלא לבנות פתרון שמתאים ספציפית ללקוח. במקרה הזה, שווי הנכס היה מספק והכנסות בני הזוג אפשרו לבחון מסלול עם החזר חודשי ע"פ צרכי הלקוחות. כך ניתן היה לתת מענה לצורך המשפחתי בלי להעמיס עליהם מימון שאינו נחוץ."בני זוג בני 80 מנתניה ביקשו לייצר לעצמם גמישות כלכלית בלי למכור את הבית שבו הם מתגוררים. המטרה הייתה ברורה: לקבל סכום של 300 אלף ש"ח לצרכים פרטיים, ובהם עזרה למשפחה וטיפולי שיניים.
בבעלותם דירת מגורים ללא משכנתא, שהוערכה בשמאות במעט יותר מ-3.5 מיליון ש"ח. לצד הנכס, לשניים הכנסות פנסיוניות וקצבאות בסך כולל של כ-20 אלף ש"ח בחודש והתנהלות אשראי תקינה.
במקום למכור את הנכס או לקחת הלוואה קצרה ויקרה, נבחן עבורם פתרון של משכנתא הפוכה משלמת - הלוואה כנגד הבית, עם החזר חודשי נמוך יחסית ובהתאמה לגיל, לשווי הנכס ולצרכים שלהם.
האתגר: לקבל כסף מהנכס בלי לוותר עליו
בגיל השלישי, נכס מגורים יכול להיות אחד הנכסים הכלכליים המשמעותיים ביותר של המשפחה - אבל רוב השווי שלו "כלוא" בתוך הדירה.
במקרה הזה, בני הזוג לא ביקשו לממן רכישה חדשה ולא רצו למכור את הבית. הם ביקשו להשתמש בחלק קטן משוויו כדי לקבל סכום נזיל שיענה על צרכים מיידיים.
הבחינה התמקדה בכמה נתונים:
✔️ שווי הנכס לפי שמאות
✔️ גיל הלווים
✔️ ההכנסות הפנסיוניות הקבועות
✔️ מטרת המימון
✔️ גובה ההחזר החודשי המתאים
✔️ שיעור המימון הנמוך ביחס לשווי הנכס
✔️ הבנת המשמעות של משכנתא הפוכה לאורך זמן
לאחר שהתקבלה השמאות, שיעור המימון בפועל עמד על כ-8% בלבד משווי הנכס - נתון שאפשר לבנות מבנה מימון שמרני יחסית.
הפתרון: משכנתא הפוכה משלמת
בקרדיט 360 משכנתאות נבנה עבור בני הזוג פתרון של 300 אלף ש"ח במסלול עם החזר חודשי.
לפי המתווה שאושר בתיק, ההלוואה נפרסה לתקופה ארוכה, עם החזר חודשי נמוך וממותאם לצרכי הלקוחות. המבנה אפשר לבני הזוג לקבל את הסכום הדרוש, תוך שמירה על הבית בבעלותם והתאמת ההחזר להכנסה הקיימת שלהם.
חשוב להדגיש: משכנתא הפוכה אינה חייבת להיות תמיד ללא החזר חודשי. במקרים מסוימים, כאשר קיימת הכנסה מתאימה והרצון הוא לצמצם את הצטברות החוב לאורך זמן, ניתן לבחון גם מסלול שבו משלמים החזר חודשי ואם צריך, גם להגדיל את אחוזי המימון. זה לא היה המקרה הנוכחי.
כאמור, כל מקרה נבחן בנפרד בהתאם לגיל הלווים, שווי הנכס, ההכנסות, שיעור המימון, מטרת הכסף ונתונים נוספים.
למה זה חשוב?
משכנתא הפוכה נבחנת לא פעם רק דרך השאלה "כמה אפשר לקבל", אבל זו לא בהכרח השאלה החשובה ביותר.
במקרה הזה, הסכום שבני הזוג ביקשו היה נמוך יחסית לשווי הבית. לכן ניתן היה להתמקד בשאלה אחרת: מהו מבנה המימון שמתאים להם באמת?
האם נכון לקחת סכום גבוה יותר?
האם עדיף מסלול ללא החזר חודשי?
או שאולי, כשיש הכנסה פנסיונית יציבה, עדיף לשלם סכום חודשי מתון וכך לצמצם את קצב הצטברות החוב?
הבחירה במסלול צריכה להיעשות לפי הצורך האמיתי של הלקוחות - לא לפי הסכום המקסימלי שאפשר לקבל.
עו"ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: "בעסקאות משכנתא הפוכה, המטרה אינה אחידה לכל לווה, ובכל מקרה אינה בהכרח למקסם את סכום ההלוואה שניתן לקבל או את הסכום המינימלי שרוצים להחזיר אלא לבנות פתרון שמתאים ספציפית ללקוח. במקרה הזה, שווי הנכס היה מספק והכנסות בני הזוג אפשרו לבחון מסלול עם החזר חודשי ע"פ צרכי הלקוחות. כך ניתן היה לתת מענה לצורך המשפחתי בלי להעמיס עליהם מימון שאינו נחוץ."
מסקנות
גם כששווי הנכס מאפשר מימון גבוה בהרבה, אין סיבה לקחת יותר ממה שבאמת צריך. במקרה הזה, משכנתא הפוכה של 300 אלף ש"ח בלבד, בשיעור מימון נמוך ביחס לשווי הבית ועם החזר חודשי מותאם, אפשרה לבני הזוג לקבל נזילות לצרכים פרטיים ולעזרה למשפחה בלי למכור את הנכס.